自用型房地可購最高總價的評估方法

由於高房地資產及投資族群，有其不同考量，以下只針對一般自住型的需求的建議：

(1) 房價年所得比:這是坊間比較熟悉的評估工具。其原理在探求若一人或一戶，需要不吃不喝多少年才可以購屋。當然每個人不可能不吃不喝，一般大眾也少有存到了購屋全額後才進場，否則以房價增長的速度，再如何追趕也難追到了。我們常聽到某某國家的房價年所得比，或是某個城市的房價年所得比。但以個人的立場言，都比較沒意義，個人要關心的是個人的房價年所得比。也就是說個人中意的房子，其當前的價格除於個人的年所得的倍數才是最需要關心的。一般理財專家的估計，最好不超過5至8倍，若超過10倍以上，購屋者的負擔就很大，若超過20倍以上，那購屋真的只能成為夢想！目前筆者查詢的資料，台北市的房價所得比為15.01倍(2014/4/7日，美國顧問業者Demographia統計)，是當時全球最高的倍數的領先群。雖然有人提出台灣其他縣市也有相對較低的地區，但除非搬到該處居住與就業，不然住台北或在台北就業的人就是要忍受此高房價。依照如此倍數來評估可購最高房價，舉例若是張三可忍受倍數是10倍，目前家庭收入為150萬，所以其值為1,500萬。

(2)可購房價試算額:這是評估個人已擁有一筆自備款在身上，若在加入未來某時期內主觀上認定可負擔的每期房貸額換算成可貸額度，把自備款及試算的可貸額度加總，就成為最高可購房價額了。例如，張三手頭上有500萬的自備款，另外估計可以負擔的每月房貸額為4萬元，若假設當時20年期房貸利率2.5%，我們用財務函數求得可貸款額為755萬(Rate:2.5%/12，N=12x20=240，PMT=-40,000，FV=0，Type:期末，求得PV約為755萬元)，所以可購房價為755萬加500萬等於1,255萬。

(3)貸款收入比:另外也要考慮，貸款額占收入比。因為張三不可能把賺來的收入全部做為還貸款之用。一般家庭消費占收入約三分之一，所以貸款額客觀上建議在三分之一，最高不超過三分之二，否則嚴重影響家庭生活品質。張三年收入150萬換算月收12.5月，4萬的房貸占比32%，尚屬合理值。有時候比較主觀認定的(2)項可還貸金額，要與本(3)項金額對照一下。例如主觀認定可用每月10萬還貸款，所算出(2)項金額當然會更高，但是10萬已占12.5萬收入的80%，顯然是不合適的估算。

   最後，把此三種估算做綜合評估，我們建議寧願用較保守的估計，建議張三以1,255萬的金額購屋。