不動產使用之誤區與風險

不動產使用之誤區與風險

一、建物法定用途誤區

案例：台北東區某第下一樓原是港式餐廳使用，因故歇業。該地屬商二區，房東改變成數十個攤位招商，也引進銀行提供以商場用途給買方貸款。攤商進駐申請營利事業登記，雖基地是商二區，但建物的法定用途，除了梯口兩攤是合法店鋪，其餘都是防空避難室，無法申請營利事業登記。攤商紛拒繳貸款，所以銀行申請法院查封，但因銀行是以商場來估擔保品價值，拍賣價約只放款額三成，致銀行蒙受重大呆帳損失。究因是當時建商當時只以20坪申請商場用途，其他為省地價稅以防空避難室申請，當時港式餐廳是以此部分的合法商場申請營利事業登記，自然合於規定。

二、未確認確定土地位置之風險

案例：某石化場以一筆農地5000坪擬向銀行貸款，該公司指界土地為溪邊農地，看似沒問題，所以銀行就放款。後石化場經營不善倒閉，銀行申請拍賣，請地政事務所去指界，才知5000坪當中已有4000坪成為河道的河床。地主未去辦滅失登記，瞞騙去設定抵押。

三、既成道路、道路用地及私設巷道區分風險

既成道路(行政法院76年1077號判例)：巷道供公眾通行20年以上，始構成公眾通行道路，公眾通行指供2戶以上通行之謂。(與袋地通行權不同)

道路用地：都市計劃劃設道路，一旦辦妥道路分割登記，都計單位可核發土地使用分區為[道路用地]。

私設巷道：建商在大社區劃設都市計劃圖沒有的[私設巷道]，建商為節省此巷道需過戶給客戶的增值稅，保留給自己。之後又未向地政機關變更為[道]地目，仍維持[建]地目。

四、地上建物與地主不同所有人之風險

土地所有權人甲與建商合建，並出具土地使用同意書。建商在土地興建房屋，後因建商經營不善，建物被拍賣，由拍定人乙取得所有權。甲起訴建物是無權占有，是否有理?結論是已取得所有權是[物權]性質，而甲的土地使用同意書是[債權]性質，所以甲當然是敗方。

五、房屋沒有所有權狀就是違章建築的認定風險

違章認定：

1.依法需請領使用執照而無使用執照。

2.實施建築管理前建築完成無使用執照，無法提出下列文件：建物設立戶籍之騰本、門排編定證明，房屋稅單、水電費單據。

所以老舊建物無權狀，但有2項證明，也可買賣移轉：首先簽定買賣約(最好辦民間公證)，再來申報契稅，最後變更稅單等名義人。

六、夾層屋的風險

依建築技術規則建築設計施工篇第1條：夾層是夾於樓地板與天花板間的樓層；同一樓層夾層面積之合，超過該樓層樓地板面積三分之一或100平方公尺者，視為另一樓層。

如何分辨合法或非法夾層：

1.      預售屋：

(1)   請建商出示原申請建管單位核準之圖說，如圖說未有該夾層，即屬違法。

(2)   簽購契約時，如建商說可於領取使用執照後再二次施工，即屬違法部分。

(3)   無法立即判斷，請其出示建造執造，依執照號向建管機關查詢。

(4)   若其不出示已可能損害自己權益，可向建築主管單位、行政院公平交易委員會、各地消保官會消基會等檢舉。
2.    成屋
(1)合法夾層可辦登記,查視權狀面積登記否。
(2)依使用執照號向主管機關查詢。

   (參考104/5/21日北市地政士公會研習資料)