危老都更》老屋重建時 房子該移轉給子女嗎？一張表看懂 不動產移轉的稅負成本
撰文：林東振
金門林東振地政士事務所/致理科大財務金融系教師
https://www.wealth.com.tw/lists/authors/f41ed566-4652-476b-8af4-94e1a682e304
2021年12月11日 星期六
2021年4月27日 星期二
養兒兼養老 333心法抓住幸福
【經濟日報／文／林東振（富鴻理財）】
案例故事
江小姐，48歲單身，自由業，除健保外無任何社會保險。育有一子，下學期升大學四年級。
理財目標
一、江小姐並無一般受雇或自營固定工作，但人脈極廣，除有豐厚佣金收入，另外一半為理財收入，想審視目前投資理財方式的風險，並希望以退而不休狀態至60歲，過了60歲後完全退休，並想在宜蘭享受自然生活，屆時台北住房可能出售換購，生活費預估可以減少一些。
二、想讓孩子大學畢業後出國唸書，學費準備新台幣500萬元，若有機會其子將留在當地發展。
家庭財務
江小姐資產有存款台幣300萬元、美元存款100萬美元，人民幣存款20萬元，股票1,800萬元（含部分融資融券），銀行信託產品200萬元，去年購買自住套房市價900萬元，年初看上面積及公設都比較好的大樓預售屋住房一棟已近完工，購價2,000萬元。最近又投資買進郊區某大學四層學生公寓2,000萬元，正在裝修準備出租，尚有房貸共1,000萬元，20年期房貸利率2.5%。另有繳費已期滿，每年平均還本24萬元的還本儲蓄險，其他有保額200萬元終身壽險及終身醫療日額5,000元，還剩五年繳費期滿。其他有新購休旅車一部100萬元。
最近一年總稅後收入約400萬元，日常開支每月15萬（小孩開支約5萬），學雜費30萬元，含養車費等年度開銷50萬元，保費10萬元。
投資特性：短線操作，槓桿極高
江小姐以往可以說是投資理財的福星，總是可以全身而退，但2008年卻讓江小姐栽了大跟頭，股市慘痛賠了數百萬元。江小姐除了股市，以往也是用短線炒房，還好房市在她出手時大漲，因此賺了一筆。
理財建議
一、為了降低交易風險，建議降低槓桿操作比重，三分之一採信用交易，三分之一現股操作，三分之一保留現金調節。單押個股操作總是風險較高，建議江小姐提出部分資金購買指數股票型基金（ETF）。每年收支節餘建議配置風險更分散的共同基金，70%配置核心部位為穩健型組合，30%衛星配置為積極型。
二、江小姐除了自住外，還是希望繼續投資適合的房產。但之後江小姐考慮購進出租型房產以收取租金為主，做為退休金流量來源的一部分。
三、壽險保額已足夠，暫不需加保。考慮江小姐老來無伴照應，應加強未來老年照護，如投保長期看護險及相關措施，增加保費及相關支出可增加20萬元。
四、當前房產規劃：
1.預售屋完工後，江小姐想有比較好的居住品質，新房完工後將搬進入住，並可能出售套房。因江小姐有自用住宅換房的可能，應注意土地增值稅重購退稅規定，別讓權益睡著了。
2.大學公寓考查當地租金行情，年租金報酬率約5%，租金收入約100萬元。值得注意的是，該公寓為四層公寓，建造期已超過20餘年，該公寓臨道路，附近整區塊都為舊公寓。近來政府鼓勵都市更新再造，今年發布最新的都市更新條例，由於本區段座落優越，也有可能成為建商選擇的更新區域。
五、依照江小姐資產規模，收入及支出條件，再配合以上的建議，只要穩紮穩打，應可以實現理財目標。
【聯合理財網 2010/10/23】
繼承少了此步驟, 退休金恐泡湯
情境故事：
程先生剛從公司退休不久，因其就業時間比較早，自行評估選擇勞保舊制及勞退舊制較有利，因此順利領取一筆性的退休金，並轉存一般銀行帳戶｡不久之後，獨子因意外身故，獨子身前單身經營小企業，老實說程先生對他的資產負債狀況，到底是資產大於負債或是負債大於資產，雖不全然清楚，但他也未曾聽聞有債權人找到他的情況｡他跟朋友探聽並自行上網查詢，找到民法中規定：〔繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任〕｡進一步並查到自98年起，已採取全面性概括繼承的限定責任，自忖就算其子有債務，也是以遺產清償為限｡因為老伴已不在，就自行辦理繼承手續｡哪知後來竟然有兒子的債權人要向自己討債，並揚言扣押自己在銀行的帳戶存款｡這讓程先生頓時如晴天霹靂，不知如何是好！因為目前的繼承制度，原則是採取全面性的〔限定繼承〕制度，讓繼承人可以不用擔心繼承時，若是被繼承人負債大於資產，必須以自己的財產負擔被繼承人的債務｡但為要保護被繼承人之債權人的權益平衡，仍是要繼承人有遺產清算的義務，若有不當，仍有用自己的財產清償的風險｡關於目前的繼承制度，提醒幾點重要注意事項：
- 遺產清算可分法院清算程序及繼承人清算程序兩種，前者是繼承人已向法院聲報遺產清冊，並完成規定程序，如公示催告債權人聲報債權；後者是未經過上述的程序｡
- 基本上陳報法院遺產清冊並非強制規定，也不是成立限定責任的要件｡就是說若即便未陳報遺產清冊給法院，也適用限定責任｡
- 雖說不論是否申報遺產清冊都是限定責任，但其中有大大不同的法律效果｡未向法院聲報遺產清冊的程序，主要的風險在民法第1162-2條第2項規定：〔繼承人對於前項債權人應受清償而未受償部分之清償責任，不以所得遺產為限…〕｡以及同條第3項：〔繼承人違反第一千一百六十二條之一規定，致被繼承人之債權人受有損害者，亦應負賠償之責〕｡簡單的說，若是繼承人未依法院聲報遺產清冊的相關規定辦理｡繼承人面對被繼承人之債權人一個一個來討債，必須不斷清算，最後遺產都拿來還債還不夠時，還必須用自己的財產償還｡
- 若是已向法院聲報遺產清冊，過程中並無過失，也無隱匿財產等等侵害債權人的狀況，跑完清算程序後，就無需以自己財產去償還的狀況｡提醒繼承人於知悉其得繼承之時起三個月內開具遺產清冊陳報法院｡
最後探討：
程先生已領取之退休金，之後再存入銀行，可否為扣押？一般都聽說退休金不能扣押，惟程先生已一筆性領取退休金，再轉存入銀行，並不具退休金專戶性質，應不符退休金專戶不得扣押的規定｡若其亦無強制執行法第112條：〔債務人依法領取之社會保險給付或其對於第三人之債權，係維持債務人及其共同生活之親屬生活所必需者，不得為強制執行〕之情況，可能產生的風險更大｡作者簡介：
林東振
金門律師地政士聯合事務所、致理科大兼任講師。
專 長：
傳承及遺贈稅規劃、信託規劃、不動產地政及稅務。
專業證照：
國際認證理財規劃顧問(CFP)、證券分析師（CSIA）、地政士。
著作：
理財規劃不求人(五南出版社)
部落格:http://happygocfp.blogspot.com/
2019年8月24日 星期六
2019年6月17日 星期一
退休族辦理繼承稍不慎恐讓正常退休泡湯
情境故事：
程先生剛從公司退休不久，因其就業時間比較早，自行評估選擇勞保舊制及勞退舊制較有利，因此順利領取一筆性的退休金，並轉存一般銀行帳戶｡不久之後，獨子因意外身故，獨子身前單身經營小企業，老實說程先生對他的資產負債狀況，到底是資產大於負債或是負債大於資產，雖不全然清楚，但他也未曾聽聞有債權人找到他的情況｡他跟朋友探聽並自行上網查詢，找到民法中規定：〔繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任〕｡進一步並查到自98年起，已採取全面性概括繼承的限定責任，自忖就算其子有債務，也是以遺產清償為限｡因為老伴已不在，就自行辦理繼承手續｡哪知後來竟然有兒子的債權人要向自己討債，並揚言扣押自己在銀行的帳戶存款｡這讓程先生頓時如晴天霹靂，不知如何是好！
因為目前的繼承制度，原則是採取全面性的〔限定繼承〕制度，讓繼承人可以不用擔心繼承時，若是被繼承人負債大於資產，必須以自己的財產負擔被繼承人的債務｡但為要保護被繼承人之債權人的權益平衡，仍是要繼承人有遺產清算的義務，若有不當，仍有用自己的財產清償的風險｡關於新的繼承制度，提醒幾點重要注意事項：
1.
遺產清算可分法院清算程序及繼承人清算程序兩種，前者是繼承人已向法院聲報遺產清冊，並完成規定程序，如公示催告債權人聲報債權；後者是未經過上述的程序｡
2.
基本上陳報法院遺產清冊並非強制規定，也不是成立限定責任的要件｡就是說若即便未陳報遺產清冊給法院，也適用限定責任｡
3.
雖說不論是否申報遺產清冊都是限定責任，但其中有大大不同的法律效果｡未向法院聲報遺產清冊的程序，主要的風險在民法第1162-2條第2項規定：〔繼承人對於前項債權人應受清償而未受償部分之清償責任，不以所得遺產為限…〕｡以及同條第3項：〔繼承人違反第一千一百六十二條之一規定，致被繼承人之債權人受有損害者，亦應負賠償之責〕｡簡單的說，若是繼承人未依法院聲報遺產清冊的相關規定辦理｡繼承人面對被繼承人之債權人一個一個來討債，必須不斷清算，最後遺產都拿來還債還不夠時，還必須用自己的財產償還｡
4.
若是已向法院聲報遺產清冊，過程中並無過失，也無隱匿財產等等侵害債權人的狀況，跑完清算程序後，就無需以自己財產去償還的狀況｡提醒繼承人於知悉其得繼承之時起三個月內開具遺產清冊陳報法院｡
最後探討，程先生已領取之退休金，之後再存入銀行，可否為扣押？一般都聽說退休金不能扣押，惟程先生已一筆性領取退休金，再轉存入銀行，並不具退休金專戶性質，應不符退休金專戶不得扣押的規定｡若其亦無強制執行法第112條：〔債務人依法領取之社會保險給付或其對於第三人之債權，係維持債務人及其共同生活之親屬生活所必需者，不得為強制執行〕之情況，可能產生的風險更大｡
2019年5月3日 星期五
媒體刊載報導及文章摘要
(Money DJ理財網：【財子學堂】全球投資報 - 遇到"遺產紛爭"怎麼辦！！)
(博客來：理財規劃不求人)
(台北金融研究發展基金會：富爸爸如何幫兒子安排新房最有利？)
(Money DJ理財網：勞退新制保證兩年期定存利率收益的規定)
(台灣理財規劃產業發展促進會：CPD課程 讓觀念不打結)
(Money DJ理財網：掌握主動權 理財規劃不求人)
(台北金融研究發展基金會：您的保單〔稅〕得安穩？)
(商周財富網：他花數十萬上課，學遍各種股票分析法，為何最後還是沒有賺到錢？)
(商周財富網：找到了！一舉解決退休前保障、退休後儲蓄的買保險法：「階梯式定期險」)
(國際認證財務顧問師協會：理財規劃案例)
(The News Lens關鍵評論：退休後想要以房養老，除了出租還有另外這兩招)
(創世紀國際管理顧問網：財富移轉規劃及其商機)
(永慶房屋/好房網：誰說一定要大坪數？ 「以房養老」有撇步)
(The News Lens關鍵評論：台商在大陸若有小三和小孩，身故之後遺產到底怎麼分呢？)
2019年3月16日 星期六
最近在致理及醒吾兩所大學的理財專題分享
最近在致理及醒吾的理財專題分享, 大概涵蓋:
1.家庭財務報表編制及分析
2.財富管理的核心價值
3.如何應用ETF長期規劃理財
4.理財規劃工具及商品稅務規定
歡迎一起探討:
0920-682-251
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