林老師CFP推廣的奇幻之旅(冷冽北京城的元宵----首部曲)

那是第一年的元宵節前，林老師跟小白老師與Irene老師，三個人從台北出發，預定在廣州轉機飛往北京。到了北京也接近深夜，走出機場外有點寒意，跟著人龍排隊等搭出租車(計程車)，我們三人中Irene是女老師，帶著超大行李，因此無法搭上同一輛出租車，而分搭兩部車，林老師跟Irene同搭一台車，小白老師排在後面另一輛車。上車後，師傅(司機)用一口台灣絕少聽到，好似口中含著滷蛋，庸懶的北京腔:[要打到那兒?]。Irene老師跟他說:[五道口兒]，雖然記的要捲舌音，但師傅馬上聽的出來說:[外地來的兒]。接下來，為了安全起見，我們兩個都不再搭腔了。車子在黑暗中快速在高速公路行駛，說實在道路品質還不錯且順暢。

我們第一輛車快到了成鐵五道口地鐵站(類似台北文湖線，是低運量高架線)，我們跟師傅唸了一下門牌地址，還記得師傅一直問，過了地鐵站是往東還是往西，哈?甚麼往東往西，不是給你地址了嗎?後來才知道地址只供參考，台灣習慣到了某路口往右或往左，這邊卻管說往東往西或往南往北幾百米。找了幾十分鐘都找不到。師傅又不肯幫忙問，只好先把行李卸下，自己下車找，說起來好笑，原來車子就停在地址前面十公尺外轉角處。拉著行李在外處等小白老師的車，左等右等四十幾分鐘都不見人影，實在有點擔心，小白老師是當中最年青的，人如其名，白白帥帥的，會不會怎樣了?終於過幾十分後，也看到小白老師。三人托著行李往住處，住的地方來頭也不小，是[中國人民銀行研究生]宿舍。中國人民銀行就類似台灣中央銀行。中國人民銀行研究生號稱中國銀行界的黃埔軍校。

第二天大家休息晚起一點，起來後還有些台灣帶過去的食物，另外為了準備課程試講的備課，白天都在寢室內。聽前輩老林老師說，試講課若考核過關，會先安排在正式課程聽兩天左右的課程，之後再正式排課，不過不用擔心，台下會坐一個正式老師，萬一學生有反應不佳，正式老師馬上替補上來。所以如果試講不過關或正式課程學生反應不佳，馬上會給你一張回台灣的機票，請你回家。第二天晚上，城裏鞭炮聲不斷，當天是元宵節，三人相約外出用餐。一出門，那知當晚寒風冷冽，吹進衣領如風刀刮膚，身體不停哆嗦。晚餐後，進入寢室不久，隱約聽到Irene的哭泣聲，原來Irene與其先生Skype通話，跟先生談到遠離家鄉，兩人有感而發，在電腦前哭的泣不成聲。

備課幾天後終於要面對現實，因為不知道會不會留下來，那天早上就退房，拉者沈重的行李，林老師在西裝外也穿著厚重大衣，跟著另外兩位老師，步行至數百公尺外的地鐵站，上了二樓月台等候。哇!從來沒看到這麼多人等車，這比下班尖峰期捷運忠孝復興站的人群還多。終於過了一兩班車，估計可以等到下一班上車，沒想到(應該說可以料到)車門一開，就像大家想的一樣，三個人一下子被打散了，還好都上車了。剛說到外頭溫度很低，進入車箱竟然是好熱的暖氣，又擠的像沙丁魚般，手邊還要看行李，不到一分鐘已汗流浹背。更利害的是我們還要轉一次車，真要暈倒了。

    到了培訓中心，寒暄後即進入教室，教室已入座三位主考官。主考官說最多試教一個小時，之後會針對內容提問即答。誰要先上?Irene自動請纓，她先試教家庭財務報表的部分。接著林老師試教房產規劃，小白試教教育金規劃。當中小白老師有些緊張，我們的幫他集氣，還好最後成績揭曉，三位老師都過關了。

不動產信託理財的優點及稅捐規定

國人家戶持有不動產的比例很高，但還是有相當的持有人對不動產信託相當陌生，其實不動產信託，可是有許多優點的理財工具，以下針對此議題來做重點介紹。

一、不動產信託理財的主體:

依照信託法第一條：[稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。]

我們以個人或家戶為例，原持有不動產者為委託人，接受委託管理或處分不動產的專家稱為受託人，獲取信託理財利益的人稱為受益人。以下以委託人與受託人用契約成立的信託為例，如果委託人也是受益人叫[自益信託]，而受益人為委託人之外的第三人稱[他益信託]。

二、不動產信託理財的優點舉例:

1. 委託專業管理，以此照顧委託人及指定人的生活:

做為信託財產的不動產，經不動產信託的工具，不動產可委託專家管理，這跟共同基金可藉專業人士代為理財的道理一樣。當然所得的收益，可以供給委託人或是其指定之人。

2. 資產保全:

依照信託法第12條規定，原則上對信託財產不得強制執行，違反前項規定者，委託人、受益人或受託人得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴。所以除非債權已在信託成立前存在此不動產，或是因處理信託事務所生之權利或其他法律另有規定者，基本上信託財產保全是有強大功能的。另外依信託法第6條，需提醒委託人若信託行為有害於委託人之債權人權利者，債權人得聲請法院撤銷之。信託成立後六個月內，委託人或其遺產受破產之宣告者，推定其行為有害及債權。

3.規劃節稅的功能:

   例如信託契約載明，以不動產的租金收益，供給第一代及第二代使用，並指定第三代為信託財產最終歸屬人。如此就無需先由第二代繼承，再轉由第三代承受，即可節省繼承產生的稅負。

三、不動產信託成立時重要的稅捐規定：

1. 土地增值稅：

不論是自益信託及他益信託都免土地增值稅。

2. 契稅：

不論是自益信託及他益信託都免契稅。

3.贈與稅：

   自益信託免贈與稅，但他益信託需核課贈與稅。

4.印花稅：

自益信託免印花稅，但他益信託需印花稅。

以房養老行不行

眾所周知，養老最重要的需求是一連串現金流量的提供。若想要以房養老，如何把不動產變為可流動的現金流量，恐怕是有此規劃人士所關心的。

想要以房養老，在此提供三種方式供參考：

一、出租房地產：

除了自住房之外，有其他的房產出租。但以近期的統計，根據全球房地產指南(Global Property Guide)公布2013年第2季全球42國房價，台灣租金報酬率僅約1.57%，為全球最低(2013年11月18日蘋果日報報導)。若以每月需5萬元的退休費用需求，需準備約3,800多萬的房地產價值。但若能找到約2%到3%報酬率的金融商品，只要準備2,000至3,000萬的資產即可。可見除了房價偏高因素之外，國人有土斯有財的觀念，所以即便報酬率偏低，也願意持有不動產。其實目前日本都會區流行退休老人與都會上班族，一起分租搭伙，不但把家中多餘的房間應用，也可得到年青上班族在生活上的照應。另外依親友的實際案例，他們把出租房選定在招生優秀的大學社區，由於是剛性的需求，可以達成的條件較好，約有3%到4%的租金報酬率。因此地點的選擇，也需多以考量。

二、大房換小房或都市換小鎮：

當離巢期後，家中的子女可能各自成家，因此生活的空間需求就變小。如果此時把大房換成小房，或是從高房價的都會區搬到小鎮來，如此一來也可以活化不動產，為退休時產生一筆現金。

三、房地產逆向抵押：

一般的抵押是把房地產設定抵押權給金融機構，借入一筆資金購房，然後再分期以本利分攤或本金分攤方式還款(當然也有初期只繳息的寬限期)。等到還款完畢，申請塗銷抵押權，就可以取得乾淨的產權。而逆向抵押剛好相反，是退休族把房地產與興辦反抵押機構設定合約，由機構依一定條件給付退休族的生活費用，而在退休族身故後，將房地產依事先約定條件，由機構來處理此標的。房地產逆向抵押在先進國家已實施一段時間，台灣也核定「不動產逆向抵押貸款制度試辦方案」，但是效果不彰。主因可能是台灣對申請條件的限制嚴格，導致無人申請成功。條件包括：65歲以上、無法定繼承人、單獨持有房子無貸款，以及且不動產價值不超過社會救助法所定之中低收入戶標準。另外由於國人的觀念未達到一定程度，多多少少也讓此案裹足不前。

以上所提的現金流量主要是供生活費用所需，至於老年醫療照護，並不建議用風險自留方式處理，還是把風險轉嫁給保險公司較為妥當。