一、不動產交易所得稅發展
土地交易原本就以課徵土地增值稅為主，不再課所得稅。在實價登錄之後，土地交易價雖然被掌握，但暫時無關交易所得稅。而房子在實價登錄前，由於私契與公契區別，除非特別情況(例如向銀行貸款)，實際成本費用，若是稅捐機關較無掌握時，用房屋現值乘上財政部般比例，得出金額當所得額。但是實價登錄後，交易價變成透明了，所以買入點在實價登錄後，幾乎是用核實認定所得額，所以比用遠低於市價的房屋現值乘一定比例計算的所得額高出許多，因此要繳交更多財產交易所得稅。
二、房地合一稅重點：
(1) 納稅義務人：買賣不動產取得利得之人。自然人分境內居住者及非境內居住者，營利事業分總部在境內及總部在境外(又分在台分公司及子公司)。
(2) 稅基：不動產(土地、房屋、地上權設定房屋、土地加房屋，但不包含農地及農舍)買賣的財產交易所得(同一房地產賣價 － 同一房地產買價 － 費用 －土地漲價總額)，土地增值稅不變，土地漲價總額當稅基扣除額；營利事業稅基不含設定地上權的房屋使用權。
(3) 課稅時機：原則上是在105/1/1日買進，並在之後賣出的不動產所獲之財產交易所得。所以在105/1/1日前買進並再之後賣出原則不受房地合一稅影響，但仍受奢侈稅約束，但因房地合一稅課徵奢侈稅將退場，所以舉例若在103/1/1日次日買進，並在105/1/1日賣出，將因奢侈稅與房地合一稅產生空窗，所以規定仍課房地合一稅，若上例在105/1/2日以後出售將不課稅，以此類推(即103年1月2日以後取得，且持有未滿2年應課房地合一稅)。
三、依不同持有人身分持有稅率(分離課稅,一個月內申報)
(1) 居住者自然人：
A. 稅率：持有1年以下45%，持有滿1年未滿2年35%，持有滿2年未滿10年20%，持有滿10年15%。
B. 自住房優惠：一、夫或妻、未成年子女設有戶籍，持有並實際居住滿6年，且無供營業或出租，財產交易所得400萬以下免稅，超過400萬以上的部分課徵10%；但6年內適用1次為限。二、重購退稅：換大房(即賣出低低價買入高價)全額退稅；換小房按比例退稅(計算方法待確認)；以上重購退稅後5年內不得改作他用或移轉。
C. 虧損得抵3年。
(2) 非境內居住者之自然人：持有1年以下45%，滿1年以上35%。
(3) 國內營利事業：營利所得稅17%。但未分配盈餘需加徵10%，分配盈餘需注意目前可抵扣稅額減半，受分配盈餘股東若以45%綜所稅率計算，總稅負約51.9575%，除非能有更多的合法費用，若要成立一人公司持有，不見得有利；虧損得後抵10年。
(4) 總機構在國外，例用分公司型態，持有期1年以下45%，持有1年以上35%，假設持有滿1年以上出售，其盈餘可匯出(因此總稅負35%)。或以子公司持有，課稅方式同國內營利事業。
四、特殊情況
(1)非自願售屋持有2年：稅率20%
(2)合建分屋2年交易：稅率20%
五、後續觀察
(1) 農地農舍不在房地合一稅課稅範圍，且未來農舍可能限制非農身分不得取得，農地農舍行情值得觀查。
(2) 自用型持有者影響少，不考慮漲價因素，長期持有稅率較低是有利的。
(3) 現已持有或在104/12/31日前持有房地只要持有超過兩年，也不受影響，出售用舊制是有利的。
(4) 新制後直接贈與不動產，可以不一定有利，因為贈與時價低，出售時反而計算利得金額變高。
(5) 高級住宅，房屋現值很高，用舊制計算再用45%綜所稅，其與新制若以持有2年以上20%當稅率，新制不一定比較高。
(6)依內政部統計103年買賣登計320,598棟，若以30坪每坪37萬計算，總金額約為3.5兆元。若投資性買賣盤占10%為0.35兆，若占30%為1.05兆元。這些資金將往何處?
除了移往國外不動產外，有無可能投入金融商品(如保險、股票..等)，有待市場觀察。
沒有留言:
張貼留言