台北市政府不動產諮詢服務

台北市政府里行政區不動產諮詢服務，歡迎市民朋友，若有不動產理財與金融理財，或有家庭理財及財富傳承規劃需求者可以諮詢。

CRS議題熱點

最近CRS議題非常熱門,個人整合台灣會計師,美國會計師,離岸公司業者,美國紐約曼哈頓華爾街開發業者的寶貴意見,希望有機會分享,非常感謝!

個人之前在經濟日報的理財規劃專欄

理財規劃是先確定個人或家庭財務目標,

再運用財務資源依規劃逐步達成目標,

每個家庭都可以用理財規劃完成人身美好的目標!

接受財訊專訪刊物

財訊刊物之保險理財特刊，個人針對退休金規劃提供意見，本刊具很好的參考價值，超商有售。

美國房地產的持有稅-各州房屋稅率如何?

郭董投資美國威州造成話題,川普的美國優先勢必帶動產業及地產,美國房地產的持有稅-各州房屋稅率如何?(引用網路資料參考)

參加合作金庫銀行菁英理專授課

日前參與財子學堂針對合庫理專的授課,期間與學員有許多互動,謝謝財子學堂與合作金庫!
重點在溝通客戶最大利益下來服務並爭取業務,相信學員也有一定收穫!

富爸爸如何幫兒子安排新房最有利!?

台北的房價所得比接近15倍，對於一般年輕人而言，購房是一個沉重的負擔。可是有些年輕人比較幸運，有個富爸爸可以協助他完成他的願望。

話說富爸爸的兒子即將新婚，富爸爸正思考打算如何安排兒子新房的方式最有利，富爸爸心想把自己名下的，也是不久前投資的房子過戶給他；富爸爸前不久投資的房子有兩戶，有一戶是在102年買進，另一戶是在104年底買入的。當然富爸爸可用贈與或其他更有利的方式過戶，端看何種方案最有利。另外，若是從第三者如建商取得也是選項之一。

談到贈與當然需要了解一下法律規定，稅法規定須注意幾個〔Wh〕的問題，第一個是Who，贈與時是要向贈與人課徵贈與稅，贈與人的身分又可分屬人主義及屬地主義，凡是經常居住在境內的國人是屬人主義，要針對其境內及境外的贈與課稅，非是經常居住在境內的國人及外國人只針對在境內的財產贈與課稅。第二個是When，贈與稅是在贈與後30天內，依照當年是否超過免稅贈與金額220萬來申報。第三個是What，何種財產需申報及計價標準，台灣贈與不動產有個很特別的規定，贈與額不是用市價，而是用土地公告現值及建物評定價來計算，因此贈與金額就有很大的節稅空間。第四是How，贈與稅有免稅額及扣除額等規定若其稅率在今年五月調整成10%、15%及20%等三個級距。

富爸爸如果是把他名下財產用贈與過戶給兒子當然屬直接贈與，若是向建設公司買入，用兒子為登記名義人，依稅法規定為視同贈與：

〔以自己之資金，無償為他人購置財產者，其資金。但該財產為不動產者，其不動產。〕

若是選擇將現有名下以買賣過戶給兒子，由於爸爸持有兩戶房子時間不同，又必須考慮房地合一稅的問題，102年開始持有的房子過戶時屬於舊制財產交易所得，只就建物的部分課所得稅。104年底買入的房子，在106年中過戶要採房地合一稅新制。至於若向建商購買，當然等於是在新制期間取得，但不論何方式，將來兒子再出售時都得用房地合一稅新制課稅。

若是以現有房子過戶，兒子也有收入付費能力，可以用贈與或買賣方式。但買賣方式應優於贈與方式，有以下優點：

1.贈與時房子取得成本以公告現值計算，將來房子再出售可減除成本降低，增加下一次房地合一稅交易所得，使得稅負增加。買賣市價一般遠高於法定價，可以墊高成本。

2. 贈與稅法視同贈與規定：〔二親等以內親屬間財產之買賣。但能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限。〕

若是符合以上但書規定，父子之間的不動產移轉就不會被視為贈與。因此也不會有贈與稅的問題了。

您的保單[稅]得安穩?!

常聽保單持有者，一但簽定保單以後，大部分是束之高閣，或者鎖在

保險箱中，除了保費自動從銀行扣款外，從此忘了有這件事。也許大家聽過一則故事，一位家庭主婦想幫家人買保單，買了之後，就如前面的劇情，再也不聞不問。有一天先生出了重大意外，才想到有買保單。於是費了很大的勁，把保單找出來，翻開保單，才知保單是買了兩個孩子的儲蓄險?部分國人還是有一個觀念，買保單一定要能有存錢的功能，把儲蓄放在保障之前。

前面談到保險保障的問題，接下來說一下保單稅務問題。前一陣子，聽到一個案例，大致的情況是某繼承人在申辦遺產稅時，某一筆保單被國稅局列入遺產課稅。這讓繼承人非常困惑，連絡某一位認識的保險行銷人員，該人員斬釘截鐵說[保單]本來就是免稅，一定是國稅局搞錯了。他去翻找條文，終於找到了所得稅法第4條，人身保險之保險給付免所得稅的規定。並到國稅局據理力爭，國稅局說他拿到是所得稅法免稅的規定，現在問題是在遺贈稅法。當然,雙方立場各異,該申訴人員也堅持自己的理解是對的。但了解稅法規定的人,應該可以知道保險法112條規定:[保險金額約定於被保險人死亡時給付於所指定之受益人者,其金額不得作為被保險人之遺產]。同法113條:[死亡保險契約未指定受益人者,其保險金額作為被保險人之遺產]，另外保險法135條的傷害保險也準用之。而遺贈稅法16條:[約定於被繼承人死亡時，給付其指定受益人的人壽保險金額，不計入遺產總額。]

此案例經推敲後，此保單要保人是被繼承人，而被保險人卻是另有其人，繼承人一方誤以為結束保單後，拿回的金額是保險給付，難怪會被國稅局，依規定以被繼承人死亡時該保單現金價值課遺產稅。

保單有人身保險與財產保險，人身保險又有壽險、年金險、健康險與意外傷害險的不同。而要保人、被保人與受益人的設定又會影響最後的不同結果。尤其稅捐稽徵法第12-1條修定後，使保單充滿了不確定的不定期地雷，不論過去買的保單是否有強調免稅，建議保單持有人，一定要從新檢視。尤其是高保額、高件數或當初以節稅為訴求的保單，建議一定要找到專精保單稅務的顧問協助整理，否則，到時補稅加罰，可真變成不可承受之重。

親人之間的財產移轉，可以隨意些或更需謹慎?!

親屬之間的財產移轉，最常見於配偶間以及二親等間，所以夫妻間、父母子女間或兄弟姊妹間，這些人時常有財務的往來，有些時候以為都是自己人嘛，何必算的那麼清楚。因此財產移轉時，可能不立契據，或是記載不全，或是金流之間糊里糊塗，而成為一本理不清的爛帳，甚至最終對簿公堂。

其實親友之間的禮尚往來，本來就不值得大驚小怪。但是要建議一定要劃出一條界線。因為親屬之間的財產移轉行為，不小心就會踩到地雷。例如有些父母幫子女開戶，以分散利息收入。或是匯入金額超過贈與免稅額，這些狀況恐怕都已被國稅局盯上。

至於金額更龐大的不動產財產移轉，情況更為複雜。有些父母想要移轉不動產給子女，心想移轉財產不都是一樣，找個人辦過戶不就好了。殊不知此想法正踏入了地雷區而渾然不知。首先，不動產移轉原因不同，產生的法律效果及稅費差異很大。

因此父母子女間，要針對此次財產移轉的目的，及要達成的效果有充分的溝通。接下來，再決定方案。例如是用贈與或買賣，這兩種方式要負擔的稅捐種類不見的相同，納稅義務人也有差異，以後產生的影響也不同。例如房地合一稅實施後取得再交易出售，由於土地及建物都是實價課稅。取得時受贈成本用土地公告現值及房屋評定值(按指數調整)，可能遠低買賣價。將來出售壓低了成本，造成房地交易所得拉高，造成將來稅負可能變高。但這也不是說一定不能用贈與，如我們規劃時，本來就預定未來做長期自住(至少超過6年)。或是考量父母年事已高，不適合用買賣將金流流向父母，增加未來遺產稅的可能。

其實我們很擔心的一件事，是有些人看到報導，不分青紅皂白，以為是專家的建議，馬上奉為圭臬，例如前述的房地合一稅問題，個人在上課時，曾有學員說看到某報導指稱某專家，意思說碰到某狀況，只可如此做不能這樣做，真是捏一把冷汗。在此也要呼籲報導時千萬要講清楚說明白，不要讓讀者誤解。要再次建議，每個人可能狀況不同，唯有及早因應，量身規劃，才是正辦。

理財多一點公益作法讓社會更美好

依照主計處的統計:

106年2月底平均每百位工作年齡人口扶養之老年人口數為18.2人（扶老比，較96年增加4.0人），首次超過扶養幼年人口數之18.1人（扶幼比，較96年減少6.2人），亦即人口老化指數（每百位幼年人口所當老年人口數）首次大於100，我國人口扶養結構轉變為以扶老為主，扶幼次之。 

由以上的統計，大家可以意會台灣的老化狀況，因此，各種養老的議題更加被廣泛討論。翻開新聞報導，有關年金方案或是長照議題，都吸引大眾的目光。

老年需求問題，從來不是單單政府就可以成就，這要社會各機構及個人全力投入才可能完整一點。就以年金改革為例，過去在制定年金制度，或許有不同時空環境影響，對於利率、報酬率、死亡率或是儲蓄比率等，有稍許樂觀估計。現在退休基金呈現的危機，恐怕只有多繳少領及延後給付的一途可行。對於退休金，個人認為必需以三層制(國家/雇主/個人)來做量身規劃，才是可能成功之鑰。因此呼籲政府及金融機構可以合作，以公辦民營成立真正的退休基金機構，而非短線的委外代操。此外，建議可以組訓退休金理財人員，讓有此專長人員以兼具公益性質服務社會。

有關老屋居住的問題，伴隨老人的房子，已經歲月的侵蝕，某些老屋已陳舊不堪，對於不良於行的老者，沒有電梯的老房，就像跛足的身體。現在政府針對老屋安全，有不少改善方案。但速度還不夠快，因此某些縣市推出改善政策，例如應用民眾力量，由政府組訓人員，蹲點社區協助加速處理。這樣，可以讓長者在居住理財上有更方便的諮詢管道，也可真正成就在地養老。

對於老者的風險保障，最近政府與金融機構合作的小額風險保單，對於需要保障，但本身經濟條件不佳的人士，可以用比較低廉的保費購買，也算是公益保單一環，希望社會各界可以響應。

至於個人想從事自主公益，也不需要非是富商高官不可，公益信託依信託法第69條規定，係指「以慈善、文化、學術、技藝、宗教、祭祀或其他以公共利益為目的之信託」。只要想作公益，資金門檻並不是想像中的高金額。

Fintech何干庶民理財?

 Fintech可謂席捲全球，金融與科技的結合似乎將改變世界。所以只見到台灣的金融機構大舉切入Fintech領域，營業策略與組織再造的聲音此起彼落。一般民眾可能有許許多多的疑問，到底Fintech干我何事？

拆解金融行為的內涵，各界大致認為可分為在消費、投資、保險、籌資等主要環節。個人曾在中國大陸任職CFP認證課程的講師，與當地金融業界人員有長期接觸，感受大陸在Fintech的發展，某些項目已超前台灣，我曾在廈門的銀行辦理業務，發現類似台灣ATM的機台，不只存提款的功能。客戶可以在機台轉移帳戶內的商品，例如可將存款轉買基金，這些功能，台灣可能需要在電腦網路平台才能操作。其他如電子支付功能，當地戲稱只要握有手機，不出門也可應付生活中的大小事。


但這些功能，對於理財規劃還是難於完全取代，理財規劃分有定性及定量的規劃，關於數字的應算屬於定量分析，Fintech當然是好的工具，但對於定性分析屬於人性的部分，

Fintech無法完全切入。不是說過〔科技始終來自人性〕，理財規劃的目的是滿足人的需求，這些心靈上的測度，還是需要理財規劃顧問，而科技是取代不了的。

Fintech除了前面提到金融行為主要環節外，理財規劃可以在提供庶民理財上，額外提供何種服務？也許下列功能是庶民理財的需求，提供各界參考：

1 理財E-learning，民眾有許多自己碰到無法解決，或壓根沒想到的理財風險，若是透過Fintech，可以接觸到相關專業的財商(財務智商)知識，則比例如消費支付等簡易日常生活的金融，可能有更高階的效能與幫助。

2. 家庭財務檢測功能，家庭財務有如家庭理財的DNA，個人或家庭的消費收支紀錄、或是個人家庭的資產負債情況，這些都是理財規劃的基礎資料。透過Fintech的技術，可以讓每個人體認財務狀況，之後再依自己的需求找尋金融機構提供適當的建議商品，才能符合量身訂做，且可以遠離不當的財務安排或商品銷售。

至大學財務金融科系與大四同學分享議題

2016/12/21日