不要讓[自用住宅]的節稅權利睡著了

壹、[自用住宅]能夠節甚麼稅

    由於自用住宅是人民的居住正義的表現，所以通常狀況都有稅捐優惠的規定，[自用住宅]我國的稅務規定，有地價稅、增值稅以及所得稅的優惠，但是一樣稱為[自用住宅]，但規定的内涵確大不相同，因此這邊予於說明應用，可不能讓自己的權利睡著了！

貳、不同的稅目關於[自用住宅]的定義及優惠規定

一、地價稅的規定：

1. [自用住宅]規定條件：

第一：設籍要件。所有權人或配偶，直系親屬(含直系血親及姻親)於該地辦竣戶籍登記(登記多久未規定，原則徵收時有設籍即可)。例如女婿的房子只由丈母娘設籍是合於規定的。

第二：無出租或供營業用。自用以所有權人或配偶，直系親屬自行使用為限。若有出租予他人的情況則非[自用]。出租的認定若有以下情況即會被認為出租：[有所有權人或配偶，直系親屬、三親等親屬以外的他人設籍，或依所得稅內有該屋的租賃的資料。但前者雖有他人設籍，經申請確認無出租事實，得認定無出租] 。是否有營業情況之認定，則依營業稅或房屋稅查得資料做認定。

第三：面積之限制。依照規定適用自用住宅優惠地價稅有面積限制，都市地區面積未超過3公畝(約90.75坪)部分、非都市地區面積未超過7公畝(約211.75坪)部分。

第四：處數之限制。土地所有權人、配偶及受扶養未成年子女只限一處，而土地所有人及其直系尊親屬或已成年直系親屬則無只限一處之限制。

第五：土地上需有合於規定的建物。要設戶籍必然要有建物存在，才可能有門牌設籍。且依土地稅法實施細則第4條規定：[本法第九條之自用住宅用地，以其土地上之建築改良物屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有者為限] 。

第六：需所有人自動申請，稅捐機關不主動核定。

   2、[自用住宅]的優惠規定：符合規定不但降低稅率至千分之二且不計入累進額。

二、土地增值稅的規定

1.  [自用住宅]規定條件：

   第一、設立戶籍條件。本人、配偶及直系親屬(姻親算如岳父)辦妥戶籍登記，需設籍    多久才算未規定，解釋在簽定買賣契約前即可。但所有權人為騰空房地待售或    待拍賣，致在契約日或拍定日，戶籍已不在時，為顧及此困難，規定遷出後，    無供出租或營業用，其遷出日與出售日未滿一年內，仍準用自用住宅增值稅      率。(財政部72.8.17台財稅字35797號函)。

第二、出售前一年內未供營業或出租。

第三、面積之限制。都市土地未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝部分，使得適用，超過的部分需用一般累進稅計算。

第四、地上需有建物，且建物價值應達一定比率。為避免達到省稅，任意簡陋搭蓋算數，規定建物評定現值未達所占基地土地公告現值10%以上，不得適用。

第五、次數限制。依土地稅法第34條規定，土地所有權人，依第一項規定稅率繳納土地增值稅者(即自用住宅優惠稅率)，以一次為限。但是有下列情況得不受前項一次限制:

            [一、出售都市土地面積未超過一‧五公畝部分或非都市土地面積未超過三‧五公畝部分。

二、出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋。

             三、出售前持有該土地六年以上。

四、土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿六年。

五、出售前五年內，無供營業使用或出租。]

       第六、需為出售才適用。故贈與不適用，但配偶及三親等親屬間之土地[買賣]，未能提出價款證明，經稅捐機關核定以[贈與論]來課徵贈與稅時，如當時符合自用住宅用地之優惠土地增值稅條件，則可依規定使用。

2. [自用住宅]的優惠規定：自用住宅應徵稅額=土地漲價總額x10%。

三、土地增值稅重購退稅

1.  [自用住宅]增值稅重購退稅規定條件：

第一、自用住宅土地出售與重購土地的時間相距需在兩年之內，不論先買後賣或先賣後買都可以。

第二、需新購土地地價超過原出售土地地價，扣除繳納土地增值稅後之餘額。

第三、自用住宅用地出售，重購土地仍需作自用住宅用地，且面積符合都市土地未超過3公畝，非都市面積未超過7公畝的部分才適用。

2.  可退金額範例：

原出售地價 A	原繳增值稅 B	餘額 A-B=C	重購土地價 D	不足額 D-C=E	可退稅額 E不大於C
200萬	70萬	130萬	300萬	170萬	70萬
200萬	70萬	130萬	180萬	50萬	50萬
200萬	70萬	130萬	100萬	無	無

四、[自用住宅]重購財產交易所得退稅(房地合一稅前，只包含建物部分)

[自用住宅]所得稅重購退稅規定條件：

第一、於出售自用住宅房屋完成移轉登記日起2年內重購者，先購後售者亦適用之。

第二、重購自用住宅之房屋其價額超過原出售價額者。

第三、納稅義務人已將出售自用住宅之財產交易所得於綜合所得稅申報繳納。

第四、納稅義務人出售或重購之房屋都須為自用住宅。

第五、出售或重購之房屋係以納稅義務人「本人」或其「配偶」名義登記者。

五、[自用住宅]重購財產交易所得退稅(房地合一稅後)

 [自用住宅]所得稅重購退稅規定條件：

第一、個人、配偶或未成年子女辦妥戶籍登記。

第二、持有並居住於該房屋。

第三、無出租、也無供營業或執行業務使用。

第四、自用房屋出售後，兩年內再購入自用(先買再售亦適用)。

第五、重購後五年內申請退稅。

第六、購入自用房地後，五年內不得遷出空籍、改其他用途或再行移轉。

   六、[自用住宅]房地合一稅重複再使用(交易所得400萬以上部分課10%房地合一稅)

第一、個人、配偶或未成年子女辦妥戶籍登記。

第二、持有並居住於該房屋連續滿6年。

第三、交易前6年內，無出租、也無供營業或執行業務使用。

第四、個人、配偶或未成年子女於交易前6年內，未曾適用自用優惠規定。