台灣歷年房地產高點循環回顧

台灣歷次明顯的房地產高點循環有五個波段：

(一)民國62至63年。

(二)民國68至69年。

(三)民國76至78年。

(四)民國93至97年初。

(五)民國98年至最近跌勢前。

第(一)及第(二)次形成的主因在全球能源危機、台灣GDP雙位數成長、貨幣供給額大輻成長及物價高漲因素。第(三)次形成主因在台幣升值的熱錢湧入、外貿出超、股市帶動且投資工具缺乏令資金進入熱銷的不動產。第(四)在政策上優惠，如房貸利率優惠、土地增值稅減半、不動產證券化推廣，另外建材原料成本上漲也是推升因素。第(四)次與第(五)次之間因有次貸危機稍為停歇，最進一次主因在長期低利率、遺贈稅調降，兩岸交流熱絡引進的資金及美國QE的影響。

其實影響房地產價格主要的總體因素為利率高低、稅制寬嚴、資金強弱及政情穩定與否。例如我們可以觀察銀行不動產貸款利率，從民國83年接近8%多至9%多的利率到現在約1%多到2%多，以時間排列曲線(由左至右)呈現左高右低，與房價走勢左低右高剛好相反。

目前房地產的價格統計及景氣預測單位舉例如下，大家可以參考：

(一)國泰房地產指數：

主要與政治大學台灣房地產研究中心合作，是針對新推案件，主要以六都為統計地區。重要的項目為推案量價統計及變化情況、可能成交價及議價空間比率。另針對都會區的辦公室分級，以及其租金價格、議價區間及空置率做統計。

(二)信義房價指數：

主要以住宅成屋為統計標的，也是以六都為主要統計地區。通常以季別統計，針對價格指數做分析，當然在其[信義不動產評論]中也包含總體經濟及房地產相關面相做報導。

(三)住展風向球：

仿效景氣對策登號，住展風向球也設定六種不動產景氣指標，並定期以燈號顯現當期不動產景氣狀況預估。